왕초보가 첫 경매 전에 꼭 읽어야 할 권리분석 기초

부동산 경매에서
가장 많이 후회하는 한마디가 뭔지 아세요?

“집은 싸게 샀는데… 내가 떠안는 권리를 몰랐다.”

경매는 싸게 살 “기회”가 있는 대신,
권리(빚·보증금·각종 권리관계)를 제대로 못 보면
싸게 사도 손해 보는 구조입니다.

그래서 왕초보에게 경매에서
제일 먼저 필요한 공부는
“어떻게 입찰하냐”가 아니라 **“권리분석이 뭐냐”**예요.

이 글에서는:

권리분석이 뭔지
최소한 뭘 보고 판단해야 하는지
왕초보가 피해야 할 위험 신호는 뭔지

를 입문자 눈높이로 정리해볼게요.

1. 권리분석이란?

“내가 인수할 것 vs 경매로 깨질 것”을 가르는 작업

한 줄로 정리하면:

“경매가 끝난 뒤에도 살아남는 권리(빚·보증금 등)는 무엇인가?”
를 미리 체크하는 게 권리분석입니다.

조금 더 풀면,

등기부등본에 적힌 각종 권리(근저당, 압류, 가압류 등)와
**세입자(임차인)의 권리(대항력, 확정일자, 우선변제권)**를
“경매 후에도 유효한 것인지, 아니면 말소되는 것인지”
하나씩 확인하는 과정이에요.

왜 중요하냐면…

경매로 집을 낙찰 받아도
선순위 임차인의 보증금, 일부 빚, 공과금 등을
내가 대신 떠안는 상황이 생길 수 있기 때문입니다.

싸게 샀다고 좋아했다가
“내 돈으로 남의 보증금을 갚는 상황”
절대 남의 이야기만은 아닙니다.

2. 권리분석의 3대 축

왕초보는 일단 이 3가지만 기억해도 반은 먹고 들어갑니다.

등기부등본 – 집에 설정된 각종 권리(근저당, 압류 등)
임차인(세입자) 권리 – 누가 살고 있고, 보증금·대항력·확정일자 여부
말소기준권리 – 경매로 지워지는 것과 살아남는 것을 가르는 기준

이제 하나씩 기초만 잡아볼게요.

3. 등기부등본 보는 법: 왕초보 버전

등기부등본은 크게 세 칸으로 나뉩니다.

표제부
- 집의 기본 정보(주소, 면적, 구조 등)
- 예상한 집이 맞는지, 오타·다른 호실 아닌지 확인
갑구 (소유권 관련)
- 누가 주인인지
- 소유권이 몇 번 바뀌었는지
- 가압류·압류·가처분 같은 권리
을구 (저당권·근저당권 등 담보권)
- 은행 대출, 근저당, 전세권 등이 들어 있음
- 경매가 시작된 계기가 을구의 근저당인 경우가 많아요.

등기부에서 왕초보가 꼭 볼 것

현재 소유자 누구인가? (갑구)
근저당권이 몇 개, 어느 날짜에 설정됐나? (을구)
압류·가처분 등 잡다한 권리가 많은가? (갑구, 을구 모두)

“와, 너무 많은데?” 싶어도 걱정 마세요.
권리분석의 핵심은 **“모든 줄을 이해하자”가 아니라,
“말소기준권리를 찾고, 그 앞뒤만 잘 보자”**입니다.

4. 말소기준권리: 경매의 기준점

경매에서 가장 중요한 개념 하나만 꼽으라면 이겁니다.

말소기준권리 = 경매로 지워질 권리와 남는 권리를 가르는 기준이 되는 권리

쉽게 말하면,

말소기준권리 이후에 설정된 것들은
대부분 경매로 같이 지워질 가능성이 높고,
말소기준권리 이전에 생긴 권리는
경매 후에도 살아남을 수 있는 위험 후보입니다.

말소기준권리가 되는 것들(대표적)

근저당권 (은행 담보)
압류
담보가등기
전세권 등

실전에서는 보통 경매를 신청한 근저당권이
말소기준권리가 되는 경우가 많습니다.

5. 임차인(세입자) 권리: 대항력·확정일자·우선변제권

부동산 경매에서
왕초보가 가장 헷갈리는 부분이 바로 이거예요.

임차인의 권리는 크게 3단계로 나눌 수 있습니다.

대항력
- “나 여기 세입자다”라고
  집주인뿐 아니라 새 소유자에게도 주장할 수 있는 힘
- 보통
  - 전입신고 + 실제 거주 + 확정일자 조합으로 판단
확정일자
- 임대차계약서에 날짜 도장 받은 것
- 배당 순위를 정할 때 기준이 됩니다.
우선변제권
- 대항력 + 확정일자를 갖춘 임차인이
  경매대금에서 일정 순위로 보증금을 배당(돌려받을) 권리

왕초보가 딱 기억할 것

말소기준권리보다 “이전에” 대항력·확정일자를 갖춘 임차인
→ 선순위 임차인이 될 수 있고,
보증금의 일부 또는 전부를 새 주인(나)이 인수해야 할 수도 있다.
말소기준권리보다 “이후”에 들어온 임차인
→ 대부분 경매로 권리가 지워지고
배당 또는 보증금 일부 회수 후 퇴거하는 구조가 많다.

즉,

권리분석의 핵심은
**“선순위 임차인이 있느냐, 있다면 보증금을 내가 떠안느냐”**를 확인하는 것.

이 한 줄만 머릿속에 넣고
물건명세서를 봐도 시야가 훨씬 정리됩니다.

6. 경매 서류 3종 세트: 이건 무조건 봐야 한다

경매 물건을 볼 때
왕초보가 반드시 확인해야 하는 서류는 이 세 가지입니다.

등기부등본 – 방금 설명한 그 서류
현황조사서 – 누가 살고 있는지, 현 사용 용도는 뭔지
매각물건명세서 –
- 임차인 정보
- 배당 요구 여부
- 인수되는 권리 있는지
  가 꽤 친절하게 적혀 있음

특히 매각물건명세서는
법원이 “이 물건은 이런 위험이 있을 수 있어요”라고
미리 써놓은 안내문 같은 존재라
경매 직전 버전까지 꼭 확인하는 게 좋습니다.

7. 왕초보가 특히 조심해야 할 위험 신호 5가지

처음 경매를 준비할 때
아래 중 하나라도 보이면 “초보는 일단 패스”라고 생각하면 좋습니다.

① 선순위 임차인 + 보증금이 큰 경우

말소기준권리보다 먼저 들어온 임차인이 있고
대항력 + 확정일자를 갖추고 있으며
그 보증금이 큰 편이다?

→ 그 보증금을 내가 고스란히 인수하는 구조일 수 있어요.
(낙찰가 + 인수보증금 = 실제 매입가)

왕초보라면
“선순위 임차인 인수” 물건은 웬만하면 피하는 게 안전합니다.

② 지분 경매(공유 지분만 나온 경우)

등기부나 물건 표시를 보면
“지분 1/2, 1/3” 이런 식으로 나오는 경우가 있습니다.

이건 집 전체가 아니라
지분만 낙찰받는 구조라서

다른 지분 소유자와 관계 정리
분할소송, 협의 매수 등

큰 그림을 이해하고 들어가야 합니다.
초보에게는 난이도 최상급이라 보시면 됩니다.

③ 토지·건물 소유자가 다른 물건

토지는 A 소유, 건물은 B 소유
또는 건물만 경매, 토지는 제3자 소유

이런 경우 법정지상권, 토지·건물 사용관계 등
알아야 할 게 확 늘어나요.
역시 처음 물건으로는 비추천입니다.

④ 유치권 주장

매각물건명세서 등에
“유치권 주장 있음”
같은 문구가 뜨는 경우가 있습니다.

공사업자가 공사대금을 못 받아서
“돈 받을 때까지 나 안 나갈 거다”라고 버티는 구조인데,
진짜인지, 허위 유치권인지,
인정될지 여부를 따져봐야 합니다.

이건 케이스별로 전문가 도움이 거의 필수라
왕초보는 일단 피하는 편이 좋습니다.

⑤ 각종 “특수물건” 표시

법정지상권 성립 가능성
문화재, 도로 예정, 개발제한구역 등
건축물대장상 용도와 실제 사용 용도 불일치

이런 건 공부량이 꽤 필요한 물건이라
경험이 쌓인 뒤에 도전해도 충분합니다.

8. 왕초보용 권리분석 “실전 순서” 예시

처음 경매 물건을 하나 골랐다고 치고,
어떻게 보면 되는지 흐름을 예시로 적어볼게요.

대상 물건 고르기
- 아는 동네, 아파트/오피스텔 위주
- 지분·토지·상가·공장 등은 일단 제외
등기부등본 보기
- 소유자 확인
- 근저당·압류 등 살펴보기
- 말소기준권리가 뭔지 체크
현황조사서, 매각물건명세서 확인
- 누가 살고 있는지 (소유자? 임차인?)
- 임차인이 있다면
  - 전입일자
  - 보증금
  - 배당요구 여부
    를 확인
선순위 임차인 여부 판단
- 말소기준권리 날짜와
- 임차인의 전입·확정일자 비교
  → 말소기준권리보다 빠른 임차인이면 선순위 위험 후보
“인수할 것”이 있는지 체크
- 선순위 임차인의 보증금을 내가 떠안는 구조인지
- 법정지상권, 유치권, 지분 문제 등 없는지
총 비용 계산 후, 입찰 여부 결정
- 낙찰 예상가 + 인수보증금 + 취득세 + 기타 비용
  = “진짜 내가 내야 할 총액”
  → 이 금액이 주변 시세 대비 메리트가 있는지 보는 것이 핵심

9. 완전 왕초보라면, 이렇게 연습해보자

바로 입찰부터 하지 말고
**“권리분석만 몇 건 해 보는 연습”**을 추천드려요.

대법원 경매 사이트에서
이미 끝난(낙찰된) 물건 3~5개를 골라서
등기부·현황조사서·물건명세서를 프린트하거나 화면에 띄워놓고
- 말소기준권리는 뭔지
- 선순위 임차인은 있는지
- 인수해야 할 권리는 뭔지
  를 직접 적어보고,
실제 낙찰가 + 인수보증금을 합산해서
“이게 싸게 산 건지, 애매한 건지”를 스스로 판단해보는 거죠.

이 연습만 10건 정도 해보면
경매 물건을 보는 눈이 눈에 띄게 달라집니다.

10. 권리분석 전용 왕초보 체크리스트

입찰 전, 아래 항목을 한 번씩 체크해보세요.

등기부등본에서 소유자·근저당·압류를 확인했다.
말소기준권리가 무엇인지 찾았다.
현황조사서·매각물건명세서를 읽어봤다.
임차인(세입자)의 전입일·확정일자·보증금을 확인했다.
말소기준권리보다 빠른 임차인이 있는지 체크했다.
선순위 임차인이 있다면, 보증금 인수 여부를 계산해 봤다.
지분경매·법정지상권·유치권 등 특수물건 요소가 없는 물건인지 확인했다.
낙찰 예상가 + 인수보증금 + 세금·수리비까지 합친 총액을 계산했다.
이 총액이 주변 시세 대비 싸다고 말할 수 있는지 생각해봤다.

마무리

경매 권리분석은
처음 보면 “이걸 사람이 이해할 수는 있는 건가…” 싶지만,

구조를 이해하고
피해야 할 것만 확실히 피하는 것부터 시작하면
생각보다 훨씬 현실적인 영역입니다.

왕초보라면

아는 동네의
아파트·오피스텔 같은 단순 구조 물건으로
연습 → 소액 → 실전 순서로 가는 게
가장 안전한 루트예요.

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