🏡 양도소득세 계산하는 방법｜2025년 기준 정리

부동산을 팔게 되었을 때 반드시 확인해야 하는 세금, 바로 양도소득세입니다.
양도세는 단순히 부동산을 팔면 무조건 내는 것이 아니라, 얼마의 차익을 얻었느냐에 따라 달라지며 다양한 공제도 적용됩니다.

이번 글에서는 2025년 기준

양도소득세 계산 공식, 공제 항목, 누진세율, 실전 예시

까지 쉽게 정리해드립니다.

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📌 양도소득세란?

양도소득세는 부동산·주식·기타 자산 등을 팔아 차익이 생겼을 때 발생하는 세금입니다.
특히 주택·토지 등 부동산을 팔 때 가장 많이 부과되며, **개인이 자산을 양도할 때마다 국세청에 납부**해야 합니다.

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🧮 양도소득세 계산 공식

양도소득세 = [(양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 기본공제) × 세율] - 세액공제

✅ 단계별 설명

1. ① 양도차익 = 양도가액 - (취득가액 + 필요경비)
2. ② 과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제
3. ③ 산출세액 = 과세표준 × 세율
4. ④ 세액공제 또는 감면 확인

※ 기본공제: 1인당 연 250만 원

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🏠 양도소득세 적용 대상

• 주택 (1세대 1주택은 조건 충족 시 비과세)
• 상가, 토지
• 분양권·입주권
• 기타 부동산 관련 자산

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📊 2025년 양도소득세율 (부동산 일반 과세 기준)

과세표준	세율	누진공제
1,200만 원 이하	6%	0
1,200만 원 초과 ~ 4,600만 원 이하	15%	108만 원
4,600만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하	24%	522만 원
8,800만 원 초과 ~ 1억5,000만 원 이하	35%	1,490만 원
1억5,000만 원 초과 ~ 3억 원 이하	38%	1,940만 원
3억 원 초과 ~ 5억 원 이하	40%	2,540만 원
5억 원 초과	45%	3,540만 원

※ 2주택·3주택 이상 보유 시 중과세율이 적용될 수 있으며, 조정대상지역 여부에 따라 달라집니다.

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📘 계산 예시

예시) 10년 보유한 아파트를 8억 원에 매도, 4억 원에 취득. 필요경비 2천만 원

• ① 양도차익 = 8억 - 4억 - 0.2억 = 3.8억
• ② 장기보유특별공제 = 30% (10년 보유 기준) → 3.8억 × 30% = 1.14억
• ③ 과세표준 = 3.8억 - 1.14억 - 250만 원 = 약 2.435억
• ④ 세율 적용 = 2.435억 → 38% 구간 → 세액 약 7,331만 원

※ 실제 세액은 지방소득세(10%) 포함 및 감면 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

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✅ 비과세 되는 1세대 1주택 요건

다음 조건을 충족하면 양도세 비과세가 가능합니다.

• 1세대가 1주택을 2년 이상 보유 & 거주 (조정대상지역 기준)
• 양도가액 12억 원 이하 (2025년 기준 비과세 기준)

비과세 조건을 충족하지 않으면 일반 과세 or 중과세율이 적용됩니다.

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💳 양도소득세 납부 방법

• 납부 기한: 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내
• 납부 방법: 홈택스 양도소득세 신고 → 전자납부
• 신고 후 납부: 미신고 시 가산세 부과 (10% 이상)

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📌 마무리

양도소득세는 부동산 매매 시 가장 큰 세금 리스크 중 하나입니다.
보유 기간, 조정지역 여부, 공제 항목 등을 꼼꼼히 따져보고, 사전 시뮬레이션을 통해 납부세액을 줄일 수 있는 방법을 찾는 것이 중요합니다.

특히 1세대 1주택 비과세 요건, 장기보유특별공제 등은 수천만 원의 세금 차이를 만들 수 있으므로 꼭 확인하세요!