압구정 재건축, ‘숨은 땅주인’ 변수 등장…서울시 “지연 없다”

서울 강남 부동산 시장의 상징인 압구정 재건축 사업이 예기치 못한 변수를 만났습니다. 일부 구역에서 사업 부지가 조합이 아닌 과거 시공사나 지자체 명의로 남아 있다는 사실이 드러난 것입니다. 그러나 서울시는 사업 지연 가능성을 일축하며 “협의로 해결 가능하다”는 입장을 내놨습니다.

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📍 사건 개요

• 문제 구역: 압구정 3구역·5구역
• 원인: 일부 사업 부지의 소유권이 조합이 아닌 과거 시공사·지자체 명의
• 서울시 입장: 재건축·재개발 과정에서 흔히 발생하는 일, 협의·소송 등으로 해결 가능
• 총 사업 규모: 25개 단지, 6개 구역, 14조 원 이상 투자, 재건축 후 약 1만 3,500가구 공급 예정

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🏗 3구역 상황 – ‘서울시·현대건설·HDC현산’이 땅 일부 소유

• 위치: 압구정 중앙, 한강 인접(현대아파트 1~7차, 10, 13, 14차 등)
• 전체 면적: 36만 187.8㎡
• 문제 토지:
  • 서울시 소유: 4,655.2㎡
  • 현대건설·HDC현산 소유: 약 2만 9,367.9㎡ (시가 약 2조 6,000억 원)
• 법적 쟁점:
  • 민법상 20년 점유 시 소유권 취득 가능
  • 그러나 국유재산(행정재산)은 시효취득 불가 → 소송 가능성 존재
• 전망: 시와 조합 모두 사업 정상화를 원하므로 협의 가능성 높음. 현대건설·HDC현산도 재참여 의지가 있어 합의 타결 예상.

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🏢 5구역 상황 – ‘BS한양’과의 법적 분쟁 가능성

• 위치: 한양 1~2차 아파트 부지
• 문제 토지 지분:
  • 1차: 약 179.179㎡
  • 2차: 약 427.767㎡
  • 시세 환산: 약 360억 원(3.3㎡당 2억 원 이상)
• 배경:
  • 1978년 준공 당시 시공사 ‘㈜한양’ → 2004년 보성그룹 인수 후 ‘BS한양’으로 사명 변경
• 관계사 입장:
  • BS한양 “인수 이전 건이라 사실관계 확인 필요”
  • 재건축 수주 의지 낮아 → 소송 장기화 가능성 존재

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🏃‍♂️ 2구역은 순항 – 현대건설 사실상 단독 체제

• 위치: 압구정현대 9차, 11차, 12차
• 계획: 지하 5층 ~ 최고 65층, 14개 동, 기존 1,924가구 → 2,571가구로 증가
• 총 공사비: 약 2조 7,488억 원 (3.3㎡당 1,150만 원)
• 시공사 입찰 현황:
  • 1차 입찰: 현대건설 단독 응찰
  • 2차 입찰도 경쟁사 부재 가능성 높음 → 수의계약 가능성↑
• 현대건설 전략:
  • 브랜드 콘셉트 ‘OWN THE 100’ → 압구정현대 100년 역사 계승
  • 현대백화점·압구정역 연결 지하 통로 계획
  • 세계적 디자이너 토마스 헤더윅과 협업한 예술적 설계
  • 국내 13개 금융기관과 협약, 이주비·중도금·분담금 금융 지원 예정

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🔍 부동산·재건축 투자 관점 분석

1. 소유권 문제의 파급력
   • 일부 토지 지분 문제는 재건축 사업에서 종종 발생
   • 이해관계자가 재참여 의지를 보이면 협의 해결 가능성 큼
   • 다만 민간기업 간 이해관계 충돌 시 법적 분쟁 장기화 우려
2. 2구역의 속도전
   • 현대건설 단독 체제는 사업 속도에 긍정적
   • 대형 건설사 브랜드 프리미엄과 금융 지원은 분양가·수요 측면에서 강점
3. 향후 주목 포인트
   • 3구역·5구역 소유권 협상 타결 여부
   • 2구역 시공사 확정 시 분양가와 청약 경쟁률
   • 서울시의 재건축 인허가 절차 간소화 정책 연계 가능성

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📌 결론

압구정 재건축은 단순한 주택 재건축을 넘어 서울 부동산 시장의 상징 프로젝트입니다. 이번 소유권 이슈는 단기 변수지만, 서울시와 주요 건설사의 이해가 일치하는 만큼 장기 지연 가능성은 낮아 보입니다. 특히 2구역이 빠르게 진행되고 있는 만큼, 압구정 일대 재건축 기대감은 여전히 높습니다.