🏠 10월 28일까지 임대차계약 했다면 ‘전세대출 DSR’ 적용 안 된다!

– 2025년 하반기 대출 규제 핵심 정리

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💬 서두: “이사 준비 중이라면 10월 28일이 분수령입니다”

최근 금융당국이 전세대출에도 DSR(총부채원리금상환비율) 을 적용하기로 하면서,
전세 세입자들 사이에서 혼란이 커지고 있습니다.

하지만 정부는 기존 계약자들의 혼선을 최소화하기 위해
일정 조건을 충족한 경우에는 DSR 규제를 적용하지 않기로 했습니다.

👉 핵심 포인트는 “임대차계약 체결 시점”,
즉 2025년 10월 28일까지 임대차계약을 완료했다면 DSR 적용을 받지 않는다는 것입니다.

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📌 DSR이란?

DSR (Debt Service Ratio)
개인이 보유한 모든 대출의 원리금 상환액 합계가 연 소득 대비 어느 정도인지를 나타내는 비율입니다.

예를 들어 연소득이 6,000만 원인 사람이 연간 3,000만 원을 대출 원리금으로 상환한다면
DSR은 50%가 됩니다.

DSR이 높을수록 ‘갚을 여력’이 적다고 판단돼 추가 대출이 제한됩니다.

이전까지는 전세대출이 “비거치성 상품(이자만 내는 형태)” 이라 DSR 계산에서 제외되었지만,
이제는 이자 상환액도 포함되어 규제 대상이 된다는 점이 가장 큰 변화입니다.

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🏦 전세대출 DSR, 이렇게 적용됩니다

금융당국은 2025년 10월 29일부터 유주택자의 전세대출에 DSR을 반영하기로 했습니다.
그러나 시행 전 계약자에 대한 신뢰보호 차원에서 예외를 인정했습니다.

✅ DSR 미적용 조건 요약

구분적용 여부비고

10월 28일까지 임대차계약 체결 + 계약금 납부 완료	❌ DSR 미적용	가계약 불인정
10월 29일 이후 임대차계약 체결	✅ DSR 적용	신규 전세대출 대상
기존 전세대출 단순 만기연장 (증액 없음)	❌ DSR 미적용	신용심사 없이 연장 가능
전세대출 만기연장 + 증액 요청	✅ DSR 적용	신규 대출로 간주
같은 은행 내 대환대출 (조건 동일)	❌ DSR 미적용	동일 조건 유지 시 예외 인정

즉,
🟩 이미 계약금을 납부한 임대차계약은 보호,
🟥 계약이 늦어지면 DSR 규제 적용을 받게 됩니다.

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📅 규제 시행 일정 한눈에 보기

구분시행일주요 내용

주담대 한도 축소 / 스트레스 금리 상향	10월 16일	기존 주택담보대출 대상
유주택자 전세대출 DSR 적용	10월 29일	전세대출 신규·증액 시 적용
기존 대출 단순 연장 / 같은 은행 대환대출	상시	DSR 심사 면제 유지

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🏘️ 집단대출·토지거래 등 다른 규제도 ‘시행일 기준’ 적용

이번 조치는 전세대출뿐 아니라
집단대출, 중도금대출, 토지거래허가제 적용 범위에도 영향을 미칩니다.

• 집단대출
  → 시행일 전날까지 입주자 모집공고가 완료된 사업장은 기존 규정 적용
  → 공고 이후 분양권 전매 시 강화된 규제 적용
• 토지거래허가제 지역
  → 관할 지자체가 허가신청을 접수한 시점 이전의 계약은 기존 규정 적용
• 생애최초 주택 구입자
  → 규제 지역이라도 기존처럼 LTV(담보인정비율) 70% 유지
  → 즉, 생애 첫 주택구입자는 대출 한도 축소 영향 없음

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📉 전세대출 연장 시 주의사항

기존 전세대출을 연장할 때 금액을 늘리지 않으면 DSR 적용 대상이 아닙니다.
하지만 전세금이 오르거나 대출을 증액할 경우 신규 대출로 간주되어 DSR이 반영됩니다.

예를 들어,

• 기존 전세대출 1억 원을 그대로 연장 → DSR 심사 없음
• 전세금 상승으로 1.2억 원으로 증액 → DSR 새로 적용

따라서 전세 갱신 시 증액 여부가 핵심 변수가 됩니다.

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🧾 생애최초 주택 구입자는 여전히 ‘LTV 70%’ 유지

정부는 실수요자 보호를 위해
생애 최초 주택 구입자의 LTV 한도를 70%로 유지했습니다.

이는 대출 규제가 강화되더라도,
무주택 서민과 청년층의 내 집 마련 기회는 보호하겠다는 의지로 풀이됩니다.

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🧠 한눈에 정리: 이번 대출 규제 핵심 요약

항목내용

전세대출 DSR 적용	10월 29일부터 시행
임대차계약 기준일	10월 28일 이전 체결 시 DSR 미적용
기존 대출 연장	증액 없을 시 DSR 미적용
생애최초 주택 구입자	LTV 70% 유지
집단대출 기준	입주자 모집공고일 기준
대환대출 예외	같은 은행 내 동일조건일 경우 DSR 면제

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🏁 결론: 지금 계약했다면, DSR 걱정은 잠시 내려놓아도 됩니다

요약하자면,
✅ 10월 28일까지 임대차계약을 맺고 계약금까지 납부했다면
👉 전세대출 DSR 적용 대상이 아닙니다.

그러나
❌ 10월 29일 이후 계약이거나
💰 대출금 증액 요청이 있는 경우에는
👉 DSR 규제가 그대로 적용됩니다.

따라서 전세 재계약이나 신규 계약을 앞둔 세입자라면,
계약일과 대출 접수일을 명확히 확인해 불이익을 피하는 것이 중요합니다.

정부는 향후 DSR 확대 적용에도 불구하고
“이미 실행된 대출과 계약자의 신뢰를 최대한 보호하겠다”고 밝혔습니다.
앞으로도 대출 규제는 ‘소득 대비 상환능력’ 중심으로 정교화될 예정이므로,
계약 일정·대출 조건을 꼼꼼히 확인하는 습관이 필요합니다.

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출처: 금융위원회 / 금융감독원 / 주요 금융권 공시자료 (2025.10.15)